Real Estate Magazin – Magazin o svetu nekretnina

Snažan rast cena nekretnina i nestašica stanova u Nemačkoj

Tokom prošle godine cene stanova u Berlinu porasle su za 20,5 odsto u odnosu na prethodnu 2016. godinu. Ovakvim kretanjima doprineli su stabilna ekonomija glavnog grada nemačke, rast broja stanovnika, rekordan nivo zaposlenosti, kao i snažni interesi međunarodnih investitora, ocenjuje izveštaj Knight Frank Global Residential Cities Index.

O kolikom rastu cena nekretnina se zapravo radi govori podatak da je globalni rast cena nekretnina, prema performansama stambenih jedinica u 150 gradova širom sveta, u proseku iznosio 4,5 odsto, što je za sedam odsto manje u odnosu na 2016. godinu.

Po prvi put, nemački gradovi su obuhvaćeni Knight Frank Global Residential Cities Index izveštajem, a upravo su mnogi od njih uticali na bolji globalni rezultat. Naime, u Hamburgu su cene stanova porasle za 14,1 odsto, u Minhenu je zabeležen rast od 13,8 odsto, a u Frankfurtu je cena imovine porasla za 13,4 odsto.

Značajan rast cena u nemačkoj prestonici može da predstavlja veliki problem, pre svega za jednu generaciju. Naime, Berlin je nedavno proglašen za najbolji grad na svetu za milenijalce, i predstavlja glavni izbor za život upravo mladih. Međutim, ukoliko cene nekretnina u ovom gradu nastave da rastu, to može zaustaviti mnoge mlade osobe da se presele u ovaj grad ili u njemu ostanu. Isti scenario moguć je i u drugim nemačkim gradovima, jer je na primer u Minhenu cena nekretnina u poslednjih deset godina skočila čak za 85 odsto. Kada se izračuna, jedan kvalifikovani službenik trebalo bi da radi osam godina kako bi kupio stan od 60 kvadrata.

Novi modeli

Poseban izazov u Nemačkoj predstavlja i želja sve većeg broja ljudi da žive samostalno. Broj domaćinstava sa samo jednim članom u 2016. godini iznosio je 40 odsto. Ovo je značajna promena u odnosu na prethodne godine kada je stambeno zbrinjavanje građana bilo usmereno ka većim domaćinstvima, i upravo ovaj trend doveo je do nestašice jednosobnih i dvosobnih stanova u poslednje vreme.

Broj stanovnika nemačkih gradova ubrzano raste, a stanova je nedovoljno uprkos tome što se na tržištu javljaju novi modeli nekretnina. Prema određenim istraživanjima, u velikim gradovima Nemačke nedostaje čak dva miliona stambenih jedinica. Primer Frankfurta jasno oslikava situaciju. Od 2011. godine u ovaj grad doselilo se više od 62.500 novih stanovnika, a izgrađeno je svega 14.200 novih stanova. Kako bi se zadovoljila celokupna tražnja, tokom nekoliko godina neophodno je graditi 7.000 novih stambenih jedinica na godišnjem nivou, ali je to s druge strane praktično onemogućeno nedostatkom građevinskog zemljišta.

Za mnoge mlade u Nemačkoj, život u savremenom gradskom jezgru svodi se na minimalizam, ali ne usled trenutno popularnog načina uređenja enterijera. Naime, kako bi se pružio odgovor  sve većoj potražnji, u nemačkim gradovima niču zgrade sa mikro-stanovima, odnosno garsonjerama, veličine 20-35 kvadrata. Ovakvi stanovi najčešće se izdaju potpuno opremljeni i upravo ovakav tip nekretnina popularan je kod mladih, ali i onih koji prelaze duže relacije do posla, pa traže smeštaj u gradu.

Nedostatak prostora nadomešćuje se brzim Wi-Fi priključcima, pametnom tehnologijom i relativno pristupačnom rentom koja iznosi u proseku oko 400 evra. Iznos je i više nego pristupačan u odnosu na cenu iznajmljivanja jednosobnog stana u Berlinu, za šta u proseku treba izdvojiti oko 700 evra, odnosno oko 1.000 evra u Minhenu. U ovakvim zgradama dosta pažnje se posvećuje zajedničkim prostorijama koje su prilagođene navikama mladih.

Investitori vide potencijal ovakvih modela mikro-stanova, jer je potražnja velika, a renta niska, što umanjuje mogućnost da će takva nekretnina dugo čekati na svog podstanara. Koliki je potencijal ovakvog tipa nekretnina govori i podatak da su se početkom ove godine nemačkom tržištu priključila i dva međunarodna investitora.

Sa vrednošću većom od 1,4 milijarde evra ovo tržište je već dostiglo nivo bez presedana. Ipak, pojedini stručnjaci smatraju da je ovo tek deo rešenja problema stambenog pitanja u Nemačkoj, s obzirom na to da se radi o zadovoljavanju potreba jednog dela populacije, i da je usmereno samo na najatraktivnije delove grada.

Hamburški model

Rešavanju problema nedostatka dovoljnog broja stanova Hamburg je pristupio na drugačiji način – kroz saradnju različitih nivoa lokalnih vlasti, lokalnih stanovnika i privatnih kompanija, koja je dala pozitivne rezultate.

U 2011. godini vlasti, udruženja stanara, predstavnici industrije nekretnina i građevinske kompanije udružili su snage kako bi stvorili savez koji je imao za cilj izgradnju 6.000 novih stanova godišnje, broj koji je od tada i premašen.

Uspeh Hamburškog modela jasno se odražava u konkretnim brojevima: broj građevinskih dozvola povećan je za 245 odsto od 2010. godine, stopa upražnjenosti stanova ostaje stabilna u poređenju sa drugim gradovima, a zakupnine i cene nekretnina jasno pokazuju najniži rast, što ih čini dostupnim stanovništvu.

Ovakav pristup stvorio je situaciju koja je korisna za sve. Procedure za dobijanje građevinskih dozvola završavaju se brže, cena zemljišta je pristupačnija, više subvencija je kupovinu stanova učinilo pristupačnijom, stanarsko pravo se rigorozno primenjuje, a zgrade se grade u skladu sa okolinom grada.

Prethodno zanemarena industrijska područja pretvaraju se u nova naselja i razvijaju u skladu sa trendovima savremenog urbanog života. Hamburg tako planira da na prostoru stare luke izgradi novo naselje sa čak 3.000 novih stanova, uz druge komercijalne objekte.

Ipak, ovakav pristup ne može odmah da reši problem nestašice stanova, ističu stručnjaci, jer je obnova starih industrijskih kvartova i njihova prenamena dugoročna mera.

Promena određenih gradskih propisa mogla bi da jednim delom umanji problem nedostatka građevinskog zemljišta. Naime, pojedini stručnjaci veruju da bi ukidanje propisa koji regulišu visinu zgrada u određenim delovima grada moglo jednim delom da pomogne, kao i nadogradnja pojednih objekata bez dodatne ugradnje liftova. Ipak, naglašavaju da i potencijalni uticaj izmena propisa treba pažljivo razmotriti.

Jednostavno rešenje za složen problem nestašice stanova u Nemačkoj ne postoji, ali novi modeli nekretnina i nova partnerstva mogu na neki način pomoc´i svojim gradovima da se nose sa svojim rastuc´im stanovništvom.