Real Estate Magazin – Magazin o svetu nekretnina

Kraj post-kriznog buma

Kada je kineska kompanija Greenland Group pokrenula svoj projekat Spire u istočnom Londonu 2016. godine, obećali su da će stambeni neboder od 67 spratova biti novi orijentir na londonskom horizontu. Zakrivljena staklena kula od 800 miliona funti trebalo je da obuhvati skoro 800 luksuznih apartmana, spa centar na 35. spratu, koktel bar, fontane i liftove koji bi putovali brzinom od šest metara u sekundi. Međutim, nakon što je postavljanje šipova završeno pre oko godinu dana, gradilište kule Spire je utihnulo. Projekat je podvrgnut reviziji obzirom da se rezidencijalni sektor u Londonu poprilično promenio od 2014. godine kada je ovaj projekat koncipiran. Cene kvadrata od 2014. godine pale su za više od 20 odsto.

Gotovo napušteno gradilište vraća sećanja na finansijsku krizu kada su širom dobrog dela planete do pola izgrađeni projekti bili zaustavljeni kolapsom tržišta, nedostatkom finansijskih sredstava i nesolventnosti developera. Ovakav prizor u Londonu za mnoge je jedan od znakova da se globalni bum u sektoru nepokretnosti polako završava. Kao još jedan predznak moguće krize je i sve više zatvorenih prodavnica u njujorškoj Petoj aveniji, jer maloprodajni sektor trpi zbog porasta e-trgovine. Ostali delovi tržišta, poput poslovnih zgrada u vec´im gradovima, ostali su na zdravim nogama.

Sam Zell, čikaški milijarder koji je stekao bogatstvo na tržištu nekretnina, poznat po svojoj prodaji portfelja poslovnih nekretnina od 36 milijardi dolara uoči finansijske krize, ponovo je povukao sličan potez. Prodao je gotovo sve nekretnine u okviru Equity Commonwealtha, 3,9 milijardi dolara vrednog investicioni fonda za nekretnine.

Prošlo je jedanaest godina od finansijske krize u kojoj su nekretnine odigrale glavnu ulogu. Tržišta su danas dosta drugačija od onih pre krize. Nivoi dugovanja su niži, regulacija hipoteka čvršća, dok je špekulativna izgradnja dosta smanjena. Cene nekretnina u velikim gradovima sveta više su za 45% u odnosu na prethodni vrhunac koji su imale u 2007. godini. Zatvoreni fondovi za nekretnine podigli su nivo neraspoređenog kapitala na rekodrnu sumu od 342 milijarde dolara. Tok novca upravo dovodi do straha od pucanja balona.

Priliv kapitala i pokušaj da se rasporedi uzrokovao je rast cena u određenim nišama tržišta i „alternativnim“ oblicima nekretnina poput studentskih smeštaja, stanovanja za starije i zdravstvenih ustanova.

Pojedini ukazuju da su investitori koristili preoptimistične projekcije budućeg rasta cena zakupa kako bi pravdali plaćanje sve viših renti, ne uzimajući u obzir efikasnije korišćenje kancelarijskog i maloprodajnog prostora, što znači da i pored jakog ekonomskog rasta pojedine kompanije su redukovale svoje troškove. A cene rente kancelarijskog prostora su prevazišle očekivane trendove na pojedinim tržištima. Čuvena radnja Lord & Taylor, njujorška znamenitost smeštena na Petoj aveniji u Njujorku u 2017. godini rešila je da proda svoju zgradu kompaniji za iznajmljivanje co-working prostora WeWork i to za 850 miliona dolara kako bi isplatili svoje dugove. Akvizicija zatvorena ranije ove godine najbolji je primer kako se menja upotreba poslovnih objekata.

Rizik od „pucanja balona“ najveći je u Hong Kongu obzirom da su nekretnine najviše precenjene i pod rizikom od kolapsa tržišta, ukazuju podaci istraživanja Global Real Estate Bubble Index koju je sproveo UBS. Na sličnoj teritoriji nalaze se i Minhen, Toronto,  Vankuver, London i Amsterdam, a velike neravnoteže na tržištu postoje i u Stokholmu, Parizu, San Francisku, Frankfurtu i Sidneju.

„Cenovni baloni“ su redovna pojava na tržištu nekretnina, a sam termin „balon“ odnosi se na suštinsko pogrešno vrednovanje imovine, čije postojanje nije moguće dokazati sem ukoliko taj isti balon ne pukne. Ali istorijski podaci otkrivaju određene obrasce tržišnih ekscesa. Tipični znaci koji upućuju na postojanje „balona“ uključuju disbalans cena u odnosu na lokalne prihode, neravnotežu u realnoj ekonomiji, kao što je prekormerna kreditna aktivnost.

Podaci UBS-a ukazuju da je srednja vrednost cene prema dohotku višestruko uvećana u većini gradova i to sa 5,5 koliko je vrednost iznosila u 2008. godina na 7,5 danas. Prosečna cena stana od 60 kvadratnih metara u većini svetskih gradova prevazišla je prosečne godišnje prihode zaposlenih u visoko kvalifikovanom sektoru usluga. Tako da bi u Hong Kongu kupili stan od 60 kvadrata lokalni stanovnici moraju da rade 22 godine, a pre samo deset godina za kupovinu istog stana u azijskoj metropoli morali su da rade 12 godina.

U Frankfurtu je tokom prošle godine zabeležem rast cena od 15 odsto, što je najveći rast od svih gradova koji su obuhvaćeni studijom UBS-a, dok su cene u Londonu za poslednje četiri godine pale za deset odsto. U Njujorku je zabeležena najviša cena rente prostora koja iznosi oko 700 dolara po kvadratu. Procenjuje se da su cene najma u Parizu u poslednjih 15 godina porasle više od 50 odsto, pa su ovdašnje vlasti ponovo uvele kontrolu cena zakupa stambenih nrektnina kako bi zaustavile snažan rast troškova života u francuskoj rpestonici. Sličan zamah postoji i u drugim velikim evropskim gradovima usled kamatnih stopa koje su na istorijskom minimumu, dinamičnog ekonomskog rasta, ali i znatnog uticaja koji imaju novi sistemi za kratkoročno iznajmljivanje nekretnina poput Airbnb platforme.

Slična situacije je i u pojedinim nemačkim gradovima poput Minhena i Hamburga gde cene zakupa stanova rastu munjevitom brzinom, pa renta od 15 evra po kvadratnom metru više nije retkost. Stoga i Nemačka pokušava da ukroti cene donošenjem akcionog plana kojim građanima želi da omogući lakši pristup stanovima sa umerenom cenom.

Cene stanova i u srpskoj prestonici beleže vrtoglavi skok i kreću se od 1.600 evra za starogradnju, pa do 4.500 - 5.000 evra za luksuznije objekte na ekskluzivnim lokacijama u Beogradu. Ukoliko cene uporedimo sa regionom, Beograd je prestigao Zagreb, Sarajevo i Skopje i približava se svetskim metropolama. Rast cena stanova zabeležen je i u Beču u poslednjih pet godina gde za kvadrat treba izdvojiti 6.000 evra, dok se u centralnim zonama Pariza cene kreću od 9.000 pa do vrtoglavih 40.000 evra po kvadratu. Prema rečima stručnjaka na srpskom tržištu potražnja i dalje nadmašuje ponudu što uslovljava rast cena.

Iako se kolaps tržišta koji se sve češće pominje u svetskim krugovima ne može očekivati u razmerama kao prethodnog puta, evidentno je da se post-krizni bum tržišta polako bliži kraju. Rastuće neravnoteže u najvećim metropolama sveta otvaraju nova pitanja dostupnosti nekretnina znatnom delu stanovništva. Pojedini industrijski giganti, koji su i sami prouzrokovali ovakvu situaciju pokušavaju da problem reše izdvajanjem sredstava i ulaganjem u izgradnju pristupačnih stanova, ali će ovim problemima morati da se pozabave i same države.